Рефинансирование ипотеки — стоит ли начинать и есть ли выгода?

Большинство крупных банков оказывают услуги по рефинансированию ипотечных кредитов. Предлагаются выгодные ставки, например, в Сбербанке от 5,7%, в ВТБ от 6%, в Уралсиб от 5,69%, в Банке «Открытие» — от 5,5% и т. д. Как и любой банковский продукт, данная услуга имеет свои подводные камни. Выгодно ли рефинансировать ипотеку в 2022 году и как не прогадать? ТОП советов от экспертов.

Сущность и возможности рефинансирования

Рефинансирование — это финансовая программа для погашения задолженности по действующему кредиту с помощью оформления нового займа. Кредитные компании оказывают данную услугу в двух вариантах:

1. Внутреннее переоформление займа на более выгодных условиях, например, Сбербанка в Сбербанке. При этом заключается дополнительное соглашение.
2. Внешнее оформление или «перекредитование» в другом банке. В процессе заемщик заново собирает документы, проходит процедуру оформления договора и нового счета.

В целом рефинансирование проводится, если есть возможность уменьшить ставку или размер ежемесячного платежа. Например, снизить ставку с 12% до 6%.

Когда рефинансирование выгодно?

Мнение экспертов Специалисты советуют подходить к вопросам рефинансирования трезво. Соглашаться на процедуру нет смысла, если конечная выгода окажется небольшой, особенно, если выплата процентов поставлена в начале графика платежей.

• Эксперты считают, что стоит выбирать программы с разницей в ставках не менее 2%.
• Рекомендуется проводить рефинансирование в своем банке. Если условия подходят, стоит подписать дополнительное соглашение. Это выгодно обеим сторонам: банк сохраняет клиента с хорошим кредитным досье, заемщик получает существенную скидку.
• Не стоит прибегать к данной процедуре, если остаток общей задолженности составляет менее 1−1,5 миллиона руб., так как разница будет несущественной.

Преимущества ипотечного рефинансирования

1. Переоформление кредита по низкой ставке позволяет сократить кредитный период при неизменном ежемесячном взносе. При этом достигается существенная экономия в процентах.
2. При сохранении кредитного периода появляется возможность уменьшить ежемесячный платеж. Заемщик будет направлять меньше средств на погашение ипотеки за счет сниженной ставки.
3. Процедура выгодна для тех, кто брал кредит по завышенной ставке.
4. Перекредитование не лишает заемщика права на получение налогового вычета. Возврат НДФЛ оформляется так же, как и при первоначальном займе. Вычет сокращает расходы на приобретение недвижимости.

Недостатки или «подводные камни» рефинансирования

Перед подписанием договора заемщику стоит попросить для ознакомления образец документа, напрямую спросить у сотрудника банка о наличии дополнительных комиссий. Изучая договор, обратить внимание на условия программы, затраты. Все расходы и комиссии надо включить в расчет. Выполнение перерасчета по ипотечному калькулятору позволит узнать фактическую сумму экономии.

Кроме дополнительных комиссий, могут возникнуть и другие неприятные для клиента моменты:

• банк может потребовать оплатить подачу заявки на рассмотрение и факт выдачи кредита, возможен отказ в рефинансировании кредита, при этом комиссию за подачу заявки клиенту банк не компенсирует;
• оценка платежеспособности заемщика (если он обратился в другой банк), предоставление справок по форме кредитора или 2-НДФЛ;
• подготовка полного пакета документов, потребуются справки из старого банка об отсутствии просроченной задолженности, перерегистрация закладной через МФЦ, получение новой закладной;
• имеющийся отчет об оценке недвижимости не всегда подходит другому банку, потребуется повторное проведение оценки недвижимости, так как стоимость имущества будет интересна новому кредитору (заемщику придется оплатить услуги специалистов по оценке);
• проценты по новому кредиту могут оказаться выше на 1−2%, чем было заявлено финансовой организацией;
• после перевода денег в старый банк с заемщика потребуют закладную и справку о полном погашении задолженности. Клиент должен заранее предупредить кредитора о рефинансировании, узнать номер договора и подготовить закладную.

Таким образом, процесс перекредитования может оказаться непростой задачей. Не стоит поддаваться желанию быстро облегчить финансовую нагрузку. Лучше отложить рефинансирование, изучить все предложения на рынке и при появлении очевидной выгоды подавать заявку.

Заемщик должен помнить, что реклама об услугах рефинансирования не всегда соответствует реальным условиям. Поэтому стоит не только проконсультироваться со специалистом банка, но и взять для изучения образец договора.

Как оценить, стоит ли начинать рефинансирование?

Для принятия правильного решения заемщику предстоит сравнить условия, предлагаемые разными банками. Учесть скрытые и дополнительные платежи, расходы на оценку, сбор документов.

1. Рассчитать переплату по остатку текущего кредита.
2. Суммировать все издержки, связанные с переоформлением.
3. Определить размер переплаты после проведения рефинансирования. Сумма по пунктам 2 и 3 должна быть существенно меньше, чем значение переплаты в пункте 1.
4. Проводим расчет налогового вычета. Подсчитать, на какую сумму можно получить налоговый вычет по текущим процентам (минус стоимость недвижимости). Сколько удастся вернуть по текущему займу в виде переплаты (налоговый вычет). Сколько денег не получится получить от возврата по начисленным процентам.

В итоговом подсчете необходимо из выгоды вычесть все расходы и недополученный доход. Таким образом, получится финансовый результат от операции рефинансирования.

Расчеты рекомендуется проводить по каждому перспективному предложению от банков. Можно использовать специальный ипотечный калькулятор для сравнительных вычислений. Лучше потратить несколько минут на расчеты, чем собирать документы, переоформлять кредит, чтобы в результате получить нулевую выгоду.

Пакет документов и нюансы рефинансирования

В первую очередь клиент заполняет заявку, заявление в отделении или на сайте банка. Заемщик предоставляет кредитный договор и действующий график платежей. Соблюдение графика, отсутствие просрочек, непогашенных штрафов — это важное условие для получения одобрения на рефинансирование. Если просрочки возникли, то их необходимо ликвидировать перед подачей заявки.

После одобрения необходимо подготовить следующие документы:

• копию паспорта гражданина РФ;
• заверенную копию трудовой книжки (договора с работодателем, контракта, соглашения);
• справку о доходах за последний год (помесячно) по форме 2-НДФЛ или по банковскому образцу;
• документы по объекту недвижимости.

Банк, организующий процедуру рефинансирования, потребует документы по первичному займу:

• копию кредитного договора;
• дополнительные соглашения к нему;
• справку из старого банка об остатке задолженности;
• реквизиты счета, с которого гасится ссуда;
• справку об отсутствии реструктуризации по текущему кредиту;
• при наличии просроченных платежей запрашивают справку о размере просрочек и количестве дней.

Первичный кредитор может потребовать оплату за подготовку справок. Некоторые банки выдают их бесплатно, другие взимают около 1000 руб. за одну бумагу. Кроме справок, кредитные организации могут запросить:

• согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса (если недвижимость приобреталась в браке);
• заключение оценочной компании.

Обычно в течение месяца, пока клиент переоформляет кредитный договор и до момента погашения текущего займа действует повышенная процентная ставка.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

В процессе рефинансирования кредита можно использовать материнский капитал. Потратить сертификат на погашение процентов по ипотеке выгодно, если после рефинансирования родители не планируют досрочную выплату ссуды. После оплаты долга маткапиталом уменьшится размер ежемесячного платежа. Для использования сертификата в целях рефинансирования надо выполнить ряд шагов.

1. Собрать пакет документов. Потребуются паспорта родителя, копия первоначального и нового кредитного договора, справка из банка о размере долга, документы на недвижимость. Если ипотечный договор оформлял отец, надо подготовить его паспорт и свидетельство о браке. Кроме того, ПФ запросит заверенное согласие заемщика на оформление недвижимости на всех членов семьи.
2. Подать заявление с пакетом бумаг в отделение ПФР.
3. Взять в Пенсионном Фонде справку об остатке материнского капитала и предоставить сотрудникам банка, проводящего рефинансирование. Кроме того, надо принести паспорта, детские свидетельства о рождении, свидетельство о заключении брака, копии трудовых книжек, справки о доходах, справку из старого банка о сумме задолженности и документы на недвижимость.

Перед использованием материнского капитала стоит оценить риски и рассчитать возможную выгоду. При рефинансировании с сертификатом часто осуществляется увеличение кредитного периода и процента. Банк заинтересован в том, чтобы заемщик платил дольше. Поэтому рекомендуется рассчитывать и оценивать возможную выгоду перед проведением процедуры.

Если заемщик планирует провести рефинансирование после того, как направлял материнский капитал на первую ипотеку, скорее всего, он получит отказ. Банки не всегда соглашаются на рефинансирование с маткапиталом, так как денежные средства не сразу поступают на счет.

Рефинансирование с господдержкой под 6%

Согласно законодательству семьи, попадающие под социальную программу господдержки (родившие второго, третьего и последующего ребенка в период с 2018 по 2022 год), имеют право рефинансировать ипотеку под 6%. Процедура проводится через банки или в АИЖК при сотрудничестве с государством. Процентная ставка снижается на срок от 3 до 5 лет.

Рефинансирование проводится при соблюдении ряда условий:

• появление на свет 2, 3 и последующих малышей в течение указанного срока;
• недвижимость должна быть приобретена в новостройке;
• стоимость кредита не должна превышать 3 000 000 руб. по России, 8 000 000 руб. по Москве, СПб и их областей;
• первоначальный взнос от 20%;
• заемщик обязан застраховать свою жизнь, здоровье и объект недвижимости.

Процедура рефинансирования ссуды по госпрограмме осуществляется намного проще, чем простое рефинансирование. Подтверждение доходов не требуется. Отправляться в банк с заявкой на рефинансирование текущего кредита можно сразу после получения свидетельства о рождении малыша.

Что такое АИЖК, куда обратиться для проведения рефинансирования?

С 2016 года банк ВТБ осуществляет функции АИЖК. Чтобы передать свою ипотеку в АИЖК, необходимо проверить, сотрудничает ли банк в его регионе с Агентством, например, с помощью официального сайта АИЖК. После подачи заявки будет проведено рефинансирование кредита, то есть агентство выкупит у банка права на ссуду. Данный способ позволяет избавиться от несговорчивого кредитора, например, если клиент хочет снять с квартиры обременение. Для досрочного погашения кредита заемщики подают заявление в ВТБ.

Программа рефинансирования через АИЖК позволяет снизить ставку до минимального значения — 9%. Ставка для каждого обратившегося клиента рассчитывается индивидуально и зависит от остатка задолженности.

Средние ставки по ипотечным кредитам снизились до 8−11%. Заемщики чаще подают заявки на рефинансирование, оставляют положительные отзывы. При правильном расчете и серьезном подходе услуги по рефинансированию позволяют существенно сэкономить.