Стоит ли проводить рефинансирование ипотеки: когда есть выгода?

Центробанк РФ в течение последних лет регулярно понижал свою ключевую ставку, что делало и более доступными и привлекательными условия кредитования для населения. Особенно это отразилось на крупных ипотечных займах. Многие держатели подобных ссуд задумались о возможности рефинансирования ипотеки вторичного жилья или новостройки.

Такая программа становится полезной и для тех заемщиков, у которых ухудшилось финансовое положение и вносить на регулярной основе крупные оплаты они уже не в состоянии. Ведь рефинансирование базируется на пересмотре условий кредитования в сторону смягчения, что позволяет гражданам оставаться добропорядочными заемщиками и при этом не потерять ипотечную недвижимость.

Как действует программа рефинансирования

Ипотечный займ является одним из самых длительных, порой его срок достигает 30-ти и более лет. За это время банк-кредитор может изменить условия кредитования, снизить проценты. Чтобы изменить условия своего действующего договора, заемщик и обращается в банк за рефинансированием ипотеки.

Программа предполагает изменение следующих условий действующего договора:

• снижение процентной ставки;

• увеличение периода выплаты;

• уменьшение суммы ежемесячного платежа.

За рефинансированием разрешается обращаться в любое кредитно-финансовое учреждение, не обязательно в тот банк, который оформлял кредит. При одобрении заявки между банком и клиентом составляется новый договор с уже другими, более приемлемыми условиями.

Когда лучше использовать рефинансирование

Если вы решили уменьшить с помощью рефинансирования ипотеки проценты, не торопитесь. Предварительно стоит определить, а действительно ли это будет выгодно? Мы рекомендуем воспользоваться такой возможностью, если вы погасили не более половины от всей суммы кредита. Тогда рефинансирование, действительно, становится полезным.

Почему? В первые месяцы кредитования большая часть вносимых платежей уходит на погашение процентной части, лишь затем закрывается тело кредита. Это означает, что при рефинансировании в этот период общая переплата довольно сильно снизится, особенно, когда разница между новой и старой процентной ставкой составит более 1,5-2%.

Также внимательно рассматривайте и условия новой программы: сроки, процентные ставки. Учитывайте, что по правилам вы не сможете воспользоваться рефинансированием, если с момента оформления займа еще не прошло полгода либо имеется просроченная задолженность.

Чтобы понять, стоит ли обращаться в банк за рефинансированием, ответьте для себя на следующие вопросы:

1. Сколько прошло времени с момента начала ипотечного договора?
2. Под какие годовые на сегодня вы сможете оформить новый займ?
3. Будут ли дополнительные расходы и в каком объеме?

Заниматься рефинансированием стоит, если данная программа позволит снизить ставку годовых минимум на 1-1,5%. Также рассмотрите предложения по рефинансированию в других банках и выбирайте наиболее выгодную для себя программу. Помните, что при рефинансировании право на получение налогового вычета за заемщиком сохраняется и при необходимости благополучно выплачивается на банковские дебетовые карты.

Этапы проведения перекредитования

Процесс рефинансирования ипотеки вторичного жилья или другой недвижимости практически одинаков во всех банках (ВТБ, Тинькофф, Сбербанк, Альфа-банк и др.).

Проводится он по следующим этапам:

1. Заемщик оформляет заявку. Сделать это можно как при личном визите в банк, так и онлайн (через банковское приложение или портал Госуслуги).
2. Заявление рассматривается в течение нескольких минут.
3. При одобрении, заявитель собирает требуемый пакет документов и приносит его в банк.
4. Оформляется обновленный договор на ипотечное кредитование.
5. Банк перечисляет средства первоначальному кредиту для закрытия старого займа.
6. После чего с ипотечной недвижимости снимается обременение.
7. Залоговая недвижимость переоформляется в пользу нового кредитора.
8. Заявитель получает на руки новый договор и начинает оплачивать ипотеку по более выгодным для себя условиям.

Кто может воспользоваться рефинансированием: требования

Банки при рефинансировании ипотеки других банков выставляют для заемщиков определенные условия. Они могут разниться в зависимости от особенностей внутренней политики организаций.

В портфель документации помимо заявления входит ипотечный договор, выписка от первоначального кредитор об остатке ипотечных выплат и график платежей. Учитывайте, что некоторые банки могут потребовать и другие документы, включая справку об уровне доходности и платежеспособности.

Особенности, о которых следует знать

Подавая заявку на рефинансирование ипотеки в банки, заемщику стоит быть готовым к дополнительным затратам. Сама процедура может занимать довольно длительное время (ее не проводят за один день). Учитывайте, что время затрачивается как на оформление нового договора, так и на погашение текущей ссуды и снятие обременения на жилье. Также банк может и отказать заявителю в рефинансировании.

Подробнее о дополнительных тратах

При рефинансировании ипотеки заемщики может столкнуться со следующими дополнительными затратами:

• отчет по оценке недвижимого залогового имущества;

• оформление страховых услуг (титульное, жизни/здоровья, недвижимости);

• оплата за получение различных банковских справок, выписок ЕГРН  и пр.;

• оформление у нотариуса согласие жены/мужа на рефинансирование;

• госпошлина за регистрацию и переоформление обременения.

Учитывайте, что на протяжении всей процедуры будет действовать повышенная процентная ставка (до момента переоформления обременения на нового кредитора). В среднем процедура может занимать 1,5-2 месяца. Зато после окончания рефинансирования ипотеки проценты на займ существенно снижаются, что приносит выгоду для заемщика.

Необходимые документы

Портфель документации, необходимый для рефинансирования ипотечного кредита, разнится и зависит от политики банка.

Могут понадобиться следующие бумаги:

• паспорт заявителя;

• военный билет (если заемщик мужчина призывного возраста);

• трудовая книжка (копия);

• справка о доходах (выписка ПФР, с накопительного/зарплатного счета, 2НДФЛ или по форме, принятой в банке);

• действующий договор на ипотеку;

• договор приобретения, ДДУ, купли-продажи;

• справка об объеме оставшейся задолженности;

• выписка по кредитному договору;

• свидетельство собственности либо выписка ЕГРН.

Учитывайте, что это лишь ориентировочный список документации. Какие именно потребуются бумаги в вашем случае, можно уточнить на консультации с банковским представителем.

Почему мне отказали?

В наш юридический центр часто приходят ипотечные заемщики с вопросом, почему им было отказано в проведении перекредитования. Несмотря на то, что рефинансирование ипотеки других банков становится выгодным для нового кредитора, нередкими становятся и отказы в подобных заявках.

Причинами могут стать следующие ситуации:

• низкий кредитный рейтинг (подпорченная просрочками КИ);

• наличие неоплаченных штрафов, других задолженностей;

• значительное снижение уровня платежеспособности (в рефинансировании могут отказать, если на выплату нового займа будет уходить более 50% заработка/дохода);

• использование при оформлении ипотечного займа средств из материнского капитала (в этом случае кредитору придется выделять доли для детей, что сопряжено с определенными рисками);

• недостаточный период выплат по ипотечному договору (менее полугода);

• наличие в залоговой недвижимости незаконных перепланировок;

• повторное рефинансирование (одобряют лишь некоторые банки);

• отказ от заключения программы страхования;

• развод супругов (если один из них является поручителем), а недвижимость не была разделена между ними.

Также причиной отказа может стать и падение рыночной стоимости недвижимости из-за финансовых потрясений. Заемщику откажут в рефинансировании при несоответствии действующей программы кредитования новым условиям. Например, возраст заявителя, целевое предназначение ссуды, суммы кредитования и пр.

Мы также советуем обращаться за проведением подобной процедуры в другие банки, не те, которые выдавали ипотеку. Эта рекомендация основана на изучении причин отказов, в которых очень часто встречается именно такая ситуация (обращение за рефинансированием в банк, который и выдал ипотеку).

Могу ли я оформить перекредитование для ипотеки с господдержкой в 2024?

Да, это возможно, рефинансирование ипотеки банки проводят и в отношении займов для семей с господдержкой, с использованием льгот и субсидий. К исключениям относится лишь военная ипотека и та, в которой были использованы средства материнского капитала. Если заемщик соответствует всем установленным критериям, он легко может получить одобрение для рефинансирования такой программы и воспользоваться услугой.

Какие плюсы у ипотечного рефинансирования

1. При рефинансировании ипотеки проценты уменьшаются, что облегчает заемщику платеж.
2. Экономия происходит на общей кредитной переплате.
3. Можно перейти для обслуживания в другой банк (если там лучшие условия).
4. При подаче заявки не потребуется подтверждать уровень платежеспособности (не для всех банков).
5. Можно перекредитовать любой ипотечный займ, независимо от его условий (при соответствии установленным правилам).
6. Разрешается рефинансировать и льготные ипотечные кредиты, выданные по семейной госпрограмме.

Несмотря на то, что в процессе переоформления ипотеки, заемщику придется оплачивать ряд дополнительных расходов, то в целом все затраты быстро окупаются. Это делает программу рефинансирования востребованной и очень популярной.

Когда рефинансирование становится невыгодным?

Каждый заемщик получает при рефинансировании ипотеки низкие ставки и более выгодные условия. Но далеко не всегда такая процедура оправдает ваши ожидания. Невыгодной она становится при окончании срока кредитования, когда основная процентная часть уже погашена и идет оплата по телу кредита. Не получится сэкономить и при оформлении ипотеки в срок 6-12 месяцев. За это время ставки по кредитованию не опускаются так сильно, что требуется для получения максимального эффекта.

Выводы

Рефинансирование ипотеки банка — довольно выгодная услуга, которой может воспользоваться любой, соответствующий условиям кредитора заемщик. Но, прежде, чем воспользоваться такой программой, проанализируйте предложения по нескольким банкам, выбирайте наиболее выгодное и лучшее. Обязательно изучайте условия текущего кредитного договора и сравнивайте их с новой программой, чтобы получить максимальную выгоду.